业主委员会认为：物业管理用房归所有业主，开发商无权转让

晨报讯(记者 颜斐)因物业管理用房被开发商卖给了原“管家”，通州区馨通家园小区业主委员会将开发商和老物业公司告上法庭，请求法院确认开发商与老物业公司的买卖合同无效，物业管理用房属于全体业主所有。昨天上午，此案在通州区法院开庭审理。

馨通家园小区建于2003年9月，原告是2005年3月29日在通州区小区办合法备案的该小区业主委员会。2005年12月10日，原告通过招投标方式选聘了北京华特物业管理发展有限公司。然而，在与原物业公司即北京喜莱达物业管理有限公司交接中，北京喜莱达物业管理有限公司拒绝交接物业管理用房，称物业管理用房归其所有，并出示了房产证予以证明。后经原告了解，该小区建筑面积为178平方米的物业管理用房已由开发商北京市通州区房地产开发总公司在2004年转让给了北京喜莱达物业管理有限公司。

业主委员会认为，我国法律明文规定物业管理用房属于全体业主所有，北京市通州区房地产开发总公司将自己无权处分的物业管理用房转让给北京喜莱达物业管理有限公司，严重侵犯了小区业主的权利。

开发商则指出，虽然《物业管理条例》规定了“物业管理用房属于全体业主所有”，但馨通家园小区是在该条例颁布实施前竣工的，物业管理用房没有纳入业主的公摊面积，也就不归全体业主所有。“业主没出钱，谁投资谁受益，我们有权把这房子卖了。”据了解，在购房合同中，双方没有对物业管理用房的公摊进行约定。

业委会的代理人反驳说，没公摊的配套设施面积不见得业主没有掏钱。配套设施是否纳入成本是个专业性问题，只有开发商提供全套账本，否则很难查清，而且小区配套设施应无偿转让。他说，按照《物业管理条例》，建设单位有法定配置物业管理用房的义务，而没有擅自处分的权利，物业管理用房是法律强行禁止交易的标的物，所以他们之间的买卖合同无效。